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9-Punkte-Plan, um deinen Traum vom Eigenheim wahr zu machen

Aktualisiert: 6. Aug 2019


Immobilien in München: Finanzierungspannen vermeiden

Begriffe wie Traumhaus und Wunschimmobilie sind keineswegs ausgelutschte Lockmittel der Werbeindustrie. Passende, ansprechende und individuelle Eigenheime gibt es in München wirklich. Das Schöne daran: Viele können sie sich leisten. Einen kleinen Haken hat die Sache allerdings auch. Die Entscheidung, in ein schönes Zuhause zu investieren, ist meist in kurzer Zeit getroffen, sie jedoch zu realisieren, dauert in der Regel länger. Selbst wer genug Geld auf der Bank liegen hat, der muss vor dem Bestellen der Umzugswagen ein maßgeschneidertes Wohneigentum finden oder es sich von einem Fachmann planen lassen. Kaufinteressenten, die gerade nicht so liquide sind, brauchen bei der Finanzierung nachhaltige Planungs- und Kostensicherheit. Damit aus einem Traumhaus kein Luftschloss wird und sich das neue Eigenheim nicht als finanzielles Abenteuer entpuppt, gilt es einige Tipps zu beherzigen.




Immobilien in München: nachhaltige Anlageform mit Zukunft

Der Großteil aller Deutschen wohnt derzeit zur Miete, das gilt besonders für Menschen in Städten wie München. In Anbetracht des niedrigen Sparzinsniveaus ist das recht ungewöhnlich, da Investitionen in Immobilienwerte eigentlich auf der Hand liegen. Die Angst vor der Inflation, die das Ersparte auffrisst, scheinen viele nicht zu haben. Da sich durch Bausparverträge, Versicherungen und Edelmetalle kaum noch erkleckliche Gewinne erzielen lassen, zählen Immobilien mehr und mehr zu den gefragten Anlageformen.

Für die meisten Münchner sind die eigenen vier Wände mit Abstand die größte Investition im Leben. Wie ein Traumhaus aussehen muss, ist reine Ermessenssache. Manche Menschen fühlen sich in ländlichen Gegenden wohler als in der lebendigen Stadt, andere sind auf eine gute Infrastruktur angewiesen – und ob das Eigenheim nun eine Terrasse oder einen Garten hat, ist für viele gar nicht so wichtig. Das Häuschen im Grünen sehen jedoch viele als einen Weg zur Selbstverwirklichung. Entscheidend ist, dass der Kaufpreis nicht die finanziellen Verhältnisse übersteigt und dass das Wohnumfeld passt.

Das zur Verfügung stehende Budget bestimmt maßgeblich, welcher Haustyp infrage kommt. Am kostengünstigsten sind Eigentumswohnungen. Reihenhäuser und Doppelhaushälften liegen im preislichen Mittelfeld. Ein frei stehendes Einfamilienhaus mit Garten zählt zu den Objekten der oberen Preisklasse. Durchweg gilt: Je neuer ein Gebäude ist, umso tiefer müssen Käufer in die Tasche greifen. Das sind natürlich nur grobe Richtwerte, denn Größe, Lage und Ausstattung haben ebenso Einfluss auf den Preis. Wer von vornherein mehr als 100 Quadratmeter Platz benötigt, muss sich meist nach einem Haus umsehen. Was die Lage angeht, so lassen sich die Immobilienpreise nicht über einen Kamm scheren. Auf dem Land ist Wohneigentum in der Regel günstiger als in der Stadt, doch das trifft nicht unbedingt auf München zu. Im Grünen zu wohnen, ist gerade bei Kleinfamilien angesagt. Selbst in entlegenen Stadtgebieten müssen aufgrund der hohen Nachfrage Kaufinteressenten mit höheren Immobilienpreisen rechnen.

Von Niedrigzinsen profitieren aber nicht voreilig handeln

Unterstützt wird der Kauf von Wohneigentum durch sehr günstige Kreditkonditionen. Ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit ist schon für unter drei Prozent Zinsen zu haben. Vor fünfzehn Jahren lag das Niveau noch doppelt so hoch. Durch die Niedrigzinsen reduzieren sich die Kosten für eine Immobilie in manchen Regionen um bis zu 25 Prozent. Doch nur die wenigsten treffen die Entscheidung für die eigenen vier Wände nach rein finanziellen Gesichtspunkten, denn auch emotionale Gründe spielen eine gewichtige Rolle. Unabhängigkeit und langfristige Sicherheit stehen ebenso im Fokus.

Übereiltes Handeln ist generell mit finanziellen Risiken verbunden. Der Kauf einer Immobilie belastet über Jahrzehnte hinweg die Haushaltskasse. Fehlgriffe kann sich kaum einer leisten, darüber hinaus lassen sie sich nur schwer korrigieren. Es gilt, neben der Wahl des passenden Wohneigentums auch einen soliden und nachhaltigen Finanzplan aufzustellen. Dieser muss über lange Zeit Bestand haben und auch unvorhergesehene Lebensereignisse berücksichtigen, wozu etwa Arbeitslosigkeit, Krankheit und der Familienzuwachs gehören. Sie müssen die monatlichen Raten jederzeit schultern können. Grundsätzlich dürfen diese nicht höher ausfallen als die vorher gezahlte Miete inklusive aller Nebenkosten.

Flexibel trotz Eigenheimkauf

Mit clever finanziertem Wohneigentum haben Sie mit explodierenden Mietpreisen nur wenig am Hut – Sie werden unabhängig. Gleichzeitig sorgen Sie fürs Alter vor. Doch Karriere, Familie und viele andere Umstände veranlassen uns gelegentlich, unvorhergesehene Wege einzuschlagen. Wer nun vermutet, dass das Eigenheim einen Klotz am Bein darstellt, der irrt sich.

In erster Linie wird eine private Immobilie vom Käufer selbst bewohnt, doch wenn die Eigennutzung aus irgendeinem Grund nicht mehr möglich ist, dann bietet sich immer noch die Chance, Wohnraum zu vermieten. In der bayrischen Landeshauptstadt ist die Wohnungssituation besonders kritisch. Leer stehende Apartments und Häuser gehen weg wie warme Semmel. Die Lage verschärft sich weiterhin, da der soziale Wohnungsbau nur zögerlich die Defizite ausgleicht. Stimmt das Finanzierungsmodell Ihrer Immobilie, erwirtschaften Sie bei einer Vermietung sogar Gewinne.

Etwas Eigenkapital muss schon vorhanden sein

Vor dem Immobilienkauf ist die finanzielle Situation genau zu prüfen. Eine grundlegende Voraussetzung ist, dass genügend Kapital im Sparstrumpf steckt. Für ein Darlehen sollten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital in die Finanzierung einfließen. Je höher der Prozentsatz ausfällt, umso besser. Die Differenz zwischen Eigenkapitalanteil und Gesamtpreis wird meist durch Hypothekendarlehen abgedeckt.

Die Konditionen und Laufzeiten sind abhängig von der jeweiligen Bank. Mehr Eigenkapital sorgt für erhebliche Zinsrabatte, weniger Ersparnisse bringen in der Regel kräftige Aufschläge mit sich. Bei der Finanzierung entstehen Nebenkosten, die auf jeden Fall in der Planung zu berücksichtigen sind. Dazu zählen etwa die zu entrichtende Grunderwerbssteuer, Notar- und Maklergebühren. Im Schnitt machen alle Aufwendungen zehn bis fünfzehn Prozent der Gesamtkosten aus. Die Grunderwerbssteuer liegt im Münchner Raum bei 3,5 Prozent.

Lassen Sie die Finger von komplizierten Konstrukten wie etwa Tilgungsersatzinstrumente. Schließen Sie nichts ab, was Sie nicht selbst verstehen. Gegen einen vertrauensvollen Ansprechpartner bei Ihrer Hausbank ist grundsätzlich nichts einzuwenden. Vergleichen Sie dennoch Angebote mehrerer Geldinstitute.

Achten Sie auf niedrige Zinsen, die sich über einen möglichst langen Zeitraum oder bis zum Ende der Finanzierung nicht ändern. In vielen Fällen besteht die Option, sie sich für 20 bis 30 Jahre festschreiben zu lassen. Dadurch erhalten Sie Planungssicherheit. Bei der Tilgungsrate sind drei Prozent im Jahr optimal. Wenn die Aussicht auf Erbschaften oder auf jährliche Boni besteht, lassen Sie sich das Recht auf Sondertilgungen einräumen. Viele Geldinstitute haben in solchen Fällen Spielraum. Die Angabe des effektiven Jahreszinses hilft Ihnen dabei, unterschiedliche Produkte mit gleicher Laufzeit oder gleich langer Sollzinsbindung gegeneinander abzuwägen.

Nach zehn Jahren können Sie einen Kredit selbst dann kündigen, wenn eine längere Laufzeit vereinbart wurde. Unter Umständen lohnt sich das bei Anschlussfinanzierungen. Daher sollten Sie stets auch die Kündigungsfristen bei einem Finanzierungsvertrag im Blick haben.

Auf den Punkt gebracht: So finanzieren Sie Ihre Immobilie in München

Was das Wohnumfeld angeht, kennen Sie Ihre Bedürfnisse am ehesten. Um ein Eigenheim in München zu finanzieren, brauchen Sie in erster Linie Eigenkapital. Ein solider Finanzplan zeichnet sich zwar durch einen attraktiven Jahreszins aus, doch die günstigsten Angebote sind nicht unbedingt die Besten. Holen Sie so viele Finanzierungsvorschläge wie möglich ein und planen Sie auch Besuche bei Ihrer Hausbank und bei Ihrem Makler ein.


Kurz gefasst sollten Sie unbedingt auf die nachstehenden Punkte achten:

1. Eigenkapital muss vorhanden sein, über mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sollten Sie verfügen.

2. Beziehen Sie die Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer in Ihre Finanzierung mit ein.

3. Schließen Sie keine Finanzierungsverträge ab, die Sie nicht verstehen.

4. Vergleichen Sie die Finanzierungsangebote mehrerer Banken.

5. Lassen Sie sich niedrige Zinsen für einen längeren Zeitraum festschreiben.

6. Bauen Sie wenn möglich feststehende Erbschaften oder Boni in Ihren Finanzierungsplan mit ein.

7. Achten Sie auf Kündigungsfristen.

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