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Der Markt für Mehrfamilienhäuser in München 2025: Aktuelle Entwicklungen und Perspektiven

  • Autorenbild: Immobilienblogger
    Immobilienblogger
  • vor 5 Tagen
  • 7 Min. Lesezeit

In München Ecke Prannerstraße und Kardinal-Faulhaber-Straße ist die Frauenkirche zusehen und viele schöne historische Bauten

Nach einer Phase der Unsicherheit zeigt der Münchner Markt für Mehrfamilienhäuser wieder positive Signale. Steigende Preise und erhöhte Investorenaktivität prägen das aktuelle Bild.

Wie entwickelt sich der Markt für Mehrfamilienhäuser in München nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre? Der Blick auf aktuelle Marktdaten zeigt: Die Erholungsphase hat begonnen und ein vorsichtiger Optimismus kehrt zurück. Die Investoren finden inzwischen wieder einen stabilen Rahmen für ihre Anlageentscheidungen vor.

Der Münchner Markt für Mehrfamilienhäuser bleibt ein entscheidender Indikator für die gesamte deutsche Immobilienlandschaft. Verständnis der aktuellen Entwicklungen ist für Eigentümer essentiell, um den optimalen Zeitpunkt für Verkauf, Kauf oder Bestandshaltung zu bestimmen.


Aktuelle Marktdaten: Stabile Aufwärtsentwicklung bei Mehrfamilienhäusern

Der deutsche Investmentmarkt für Immobilien ist positiv ins Jahr 2025 gestartet und hat im ersten Quartal ein Transaktionsvolumen von 7,9 Milliarden Euro erreicht [3]. Diese allgemeine Erholung spiegelt sich auch im Münchner Markt für Mehrfamilienhäuser wider. Nach einer Phase der Konsolidierung zeigen sich deutliche Anzeichen einer Markterholung, die im weiteren Jahresverlauf 2025 an Dynamik und Breite gewinnen wird [1].

Für Mehrfamilienhäuser in München wurden zum 1. Quartal 2025 durchschnittlich 6.598 €/m² (bei 3-6 Wohneinheiten) bzw. 6.189 €/m² (bei mehr als 6 Wohneinheiten) bezahlt. Dies entspricht einer Preissteigerung von rund 2,3% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum [5]. Diese Entwicklung steht im Einklang mit dem allgemeinen Aufwärtstrend bei Münchner Immobilienpreisen, der bei Wohnungen eine Steigerung von 2,2% und bei Häusern sogar 4,8% im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet [6].

Der Ertragsfaktor, also das Vielfache der Jahresnettokaltmiete, beträgt derzeit etwa 30 [5]. Dieses Niveau des Ertragsfaktors wird auch durch andere Marktanalysen bestätigt, die den durchschnittlichen Liegenschaftszinssatz mit 2,8% angeben [8]. Diese Zahlen verdeutlichen die besondere Stellung Münchens im deutschen Immobilienmarkt, da in anderen Großstädten oft deutlich geringere Faktoren erreicht werden.

Der Ausblick für den restlichen Verlauf des Jahres 2025 erscheint positiv. Marktexperten prognostizieren eine Fortsetzung des Aufwärtstrends im Münchner Immobilienmarkt. Besonders im Segment der Mehrfamilienhäuser sind Family Offices und Privatinvestoren bereits wieder sehr aktiv und sorgen für eine stabilisierte Nachfrage [4]. Diese Entwicklung deckt sich mit der allgemeinen Erwartung eines realistischen Szenarios eines Investmentvolumens im zweistelligen Bereich für den deutschen Wohnimmobilien-Investmentmarkt im Jahr 2025 [1].


Bewertung von Mehrfamilienhäusern: Das Ertragswertverfahren

Die Bewertung eines Mehrfamilienhauses folgt komplexen Prinzipien und stellt für Eigentümer oft eine Herausforderung dar. Mehrfamilienhäuser werden in der Regel als Kapitalanlagen gehandelt, weshalb die Bewertung auf der potenziellen Rendite basiert, die ein Käufer mit dem Objekt erwirtschaften kann. Das übliche Verfahren ist hierbei das Ertragswertverfahren.

Die Basis der Ertragswertberechnung bildet der marktüblich erzielbare Rohertrag – die Mieteinnahme des Hauses unter der Annahme, dass alle Einheiten zu Marktmieten vermietet sind. Von diesem Betrag werden die nicht auf Mieter umlegbaren Kosten abgezogen, etwa für Verwaltung, Instandhaltung und kalkulatorischen Mietausfall. Der resultierende Reinertrag muss dem Käufer eine marktübliche Rendite auf den gezahlten Kaufpreis bieten. In München liegen diese Renditen je nach Lage, Haustyp und Zustand bei etwa 2,5% bis 3,5%.

Eine beispielhafte Berechnung veranschaulicht das Verfahren:

Ein Mehrfamilienhaus erwirtschaftet jährlich 250.000 € Miete, wobei die Mieten den aktuellen Marktmieten entsprechen. Nach Abzug der nicht umlegbaren Nebenkosten von 10% verbleibt ein Reinertrag von 225.000 €. Bei einer angestrebten Rendite von 3,0% ergibt dies einen Immobilienwert von 7,5 Millionen €.

In München liegen allerdings die realen Mieteinnahmen häufig unter der erzielbaren Marktmiete (Sollmiete). Gründe können z.B. nicht angepasste alte Mietverträge sein. In solchen Fällen wird für die Bewertung die potenzielle Marktmiete angesetzt und später werden Renovierungskosten sowie die Zeit der Vermietung zu aktuellen (geringeren) Konditionen berücksichtigt.


Welche Faktoren beeinflussen den Wert eines Mehrfamilienhauses in München?

  • Lage innerhalb Münchens (zentrale Lagen erzielen höhere Multiplikatoren)

  • Baulicher Zustand und Modernisierungsgrad

  • Energetische Qualität des Gebäudes

  • Mietstruktur und Mietsteigerungspotenzial

  • Gewerbeanteil

  • Vorhandene Baurechtsreserven

  • Aufteilbarkeit in Eigentumswohnungen (wobei hier das faktische Teilungsverbot nach dem Baulandmobilisierungsgesetz sowie die Lage innerhalb von Erhaltungssatzgebieten zu beachten sind)

  • Besonders werthaltige Baudenkmäler mit einzigartigem Charakter



Die Kombination aus gestiegenen Renditeerwartungen, dem (teils) drohenenden Aufteilungsverbot und der Mietpreisbremse führt zu einer hohen Sensibilität bezüglich des Kaufpreises in diesem Marktsegment. Kaufinteressenten kalkulieren sehr genau, welche Rendite mit dem Objekt zu erzielen ist und welche speziellen Faktoren ggf. einen höheren Preis rechtfertigen.

Marktbewegungen und Zinsentwicklung: Der Zusammenhang mit Immobilienpreisen

Das vergangene Jahr hat deutlich gezeigt, dass die Immobilienpreise wesentlich von den Finanzierungszinssätzen abhängen. Nach einer langanhaltenden Phase niedriger Zinsen hat die veränderte wirtschaftliche Situation zu einer Anpassung der Märkte geführt.

Dr. Klein prognostiziert für 2025 im gesamtdeutschen Durchschnitt eine Preissteigerung von 1-3% bei Wohnimmobilien, wobei diese Entwicklung besonders für Immobilien in gefragten Lagen und für Objekte mit guter Energieeffizienz zu erwarten ist [7]. Diese Prognose deckt sich mit den bereits beobachteten leichten Preissteigerungen im ersten Quartal 2025.

Die Investition in ein Mehrfamilienhaus kann auch im Jahr 2025 eine lohnenswerte Möglichkeit darstellen, um stabile Einnahmequellen zu generieren und langfristigen Vermögensaufbau zu sichern. Mehrfamilienhäuser bleiben eine der stabilsten und sichersten Anlageoptionen, besonders in Zeiten, in denen urbaner Raum zunehmend knapp wird [2]. Die Renditen sind zwar niedriger als in anderen Anlageklassen, bieten dafür aber eine vergleichsweise hohe Sicherheit.


Verkaufsprozess: Vom Wert zur erfolgreichen Transaktion

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in München ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung und Expertise erfordert. Die Eigentümer sollten zahlreiche Faktoren berücksichtigen, um einen attraktiven Verkaufspreis zu erzielen und mit seriösen Käufern zu verhandeln.


Vorbereitung der notwendigen Unterlagen

Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses sind umfangreiche Unterlagen erforderlich, die für die Bewertung relevant sind und in der Regel von allen Interessenten angefragt werden:

  • Aktueller Grundbuchauszug

  • Grundrisse des gesamten Hauses und aller Einheiten

  • Digitale Bauakte inklusive aller vorhandenen Dokumente

  • Aktuelle Mietverträge samt Nachträgen und Informationen zu Mieterhöhungen und Kautionen

  • Nebenkostenabrechnungen der letzten 2-3 Jahre

  • Informationen über den Ausstattungs-Zustand der Wohnungen mit Fotos

  • Auflistung der Renovierungsmaßnahmen mit Belegen des Hauses (insbesondere Dach, Heizung, Leitungssysteme)

  • Liste mit bestehenden Verträgen (Hausverwaltung, Hausmeister, Wartungsverträge)

  • Energieausweis

  • Versicherungsnachweise

Die sorgfältige Zusammenstellung dieser Dokumente bietet potenziellen Käufern einen transparenten Einblick in die Immobilie für eine Due Diligence und schafft das für den Kaufabschluss notwendige Vertrauen.


Die optimale Präsentation des Objekts

Auch wenn potenzielle Käufer von Mehrfamilienhäusern häufig aus finanziellen Motiven und professionell handeln, ist eine ansprechende Darstellung des Objekts von großer Bedeutung. Professionelle Investoren erwarten eine attraktive Präsentation der Immobilie und eine transparente Darstellung der Fakten. Hochwertige Fotografien, übersichtliche Grundrisse und eine ausführliche Objektbeschreibung sind daher wesentliche Erfolgsfaktoren.

Ein umfassendes Exposé sollte neben der optisch ansprechenden Präsentation ausreichend Informationen bieten, um ernsthaftes Interesse zu wecken und zu einer Besichtigung zu motivieren. Professionelle Immobilienvermarkter erstellen in der Regel detaillierte Exposés mit professionellen Fotos, neu gezeichneten Grundrissen und informativen Texten. Übersichtliche Einheitslisten und nachvollziehbare Berechnungen machen das Exposé zu einem wertvollen Kompendium für den Käufer.


Besichtigungen: Hier wird Expertise erwartet

Bei Mehrfamilienhäusern ist es bei Besichtigungen sehr wichitg, dass der Immobilienmakler seine Immobilie ausgesprochen gut kennt, um alle entstehenden Fragen beantworten zu können. Da die meisten Käufer eines Mehrfamilienhauses sich fachlich sehr gut auskennen, erwarten Sie einen erfahrenen Spezialisten als Immobilienmakler. Häufige Fragen betreffen die Substanz, bauliche Möglichkeiten, technische Ausstattungen, aktuelle Mietverträge und der Renovierungsbedarf. Eine sachkundige Begleitung durch einen Fachmann kann hier den entscheidenden Unterschied machen. Unserer Erfahrung nach ist es auch äußerst positiv über Schwachstellen bescheid zu wissen und absolut offen und transparent damit umzugehen. Da Mehrfamilienhäuser oftmals von vielen Mietparteien bewohnt sind, ist es auch wichtig, dass der Immobilienmakler sensibel und rücksichtsvoll mit den Mietern umgeht und Sicherheit ausstrahlt. Ein Eigentümerwechsel soll gedanklich keine Angst machen und die Besichtigungen sollten keinen Stress bei den Mietern auslösen.

Eine Musterwohnung z.B. einer leerstehenden Einheit innerhalb des Mehrfamilienhauses könnte die Mieter entlasten. Eine sinnvolle Strategie besteht auch darin, zunächst Gemeinschaftsflächen wie Keller, Treppenhaus und Garten herzuzeigen. Erst bei konkretem Kaufinteresse sollten weitere Wohnungen besichtigt werden.

Das Ziel der Besichtigung liegt darin, den potenziellen Käufer für die Immobilie zu begeistern – sei es für den aktuellen Zustand oder für das Entwicklungspotenzial des Objekts.


Verhandlungen und Kaufvertrag: Mehr als nur der Preis

Bei Verhandlungen über den Verkauf eines Mehrfamilienhauses steht zwar primär der Kaufpreis im Mittelpunkt, doch zahlreiche weitere Aspekte sind zu berücksichtigen:

  • In welchem Zustand und wann übernimmt der Käufer das Objekt?

  • Wann erfolgt die Kaufpreiszahlung?

  • Ab welchem Zeitpunkt stehen dem Käufer die Mieteinnahmen zu?

  • Welche Garantien muss der Verkäufer dem Käufer geben?

All diese Fragen werden im Kaufvertrag geregelt, der durch ein erfahrenes Notariat erstellt wird. Dabei ist zu beachten, dass der Notar den Verkäufer nicht juristisch, steuerlich oder wirtschaftlich berät. Er setzt lediglich die wirtschaftliche Vereinbarung in einem rechtskräftigen Vertrag um. Da der Notar weder das Objekt kennt noch über alle mündlichen Vereinbarungen oder persönlichen Bedürfnisse informiert ist, müssen diese Aspekte klar kommuniziert werden.

Eine sorgfältige Vorbereitung und Abstimmung des Vertrages stellt sicher, dass beim Notartermin keine unerwarteten Probleme auftreten. Die persönliche Begleitung durch einen erfahrenen Immobilienmakler kann bei diesem wichtigen Termin zusätzliche Sicherheit bieten.


Ausblick: Marktentwicklung in München 2025-2026

Der Immobilienmarkt in Deutschland befindet sich in einer deutlichen Erholungsphase [9]. In München ist diese Entwicklung besonders ausgeprägt. Die limitierte Verfügbarkeit von Immobilien, besonders in erstklassigen Lagen mit zentraler Position und hervorragender Infrastruktur, wird die Preise weiterhin stützen [4].

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in München bedeutet die aktuelle Marktsituation eine günstige Gelegenheit, den Wert ihrer Immobilie neu zu bewerten und gegebenenfalls einen Verkauf in Betracht zu ziehen. Die wieder erstarkte Nachfrage von Family Offices und Privatinvestoren bietet ein attraktives Umfeld für Transaktionen.

Gleichzeitig sollten potenzielle Verkäufer die anhaltenden Herausforderungen nicht unterschätzen. Die Kombination aus gestiegenen Renditeerwartungen, dem drohenden Aufteilungsverbot und der Mietpreisbremse führt zu einer differenzierten Betrachtung der Objekte durch Käufer. Eine professionelle Beratung und Vermarktung kann in diesem Umfeld den entscheidenden Unterschied für den Verkaufserfolg ausmachen.


Die Lainer & v. Anhalt Immobilien GmbH verfügt über umfassende Erfahrung im Münchner Markt für Mehrfamilienhäuser und bietet Eigentümern eine fundierte Bewertung ihrer Immobilie sowie eine maßgeschneiderte Verkaufsstrategie. Mit einem Netzwerk von solventen Investoren, einem erfahrenen Team und einem bewährten Vermarktungsprozess unterstützt das Unternehmen Eigentümer dabei, den optimalen Verkaufspreis für ihr Mehrfamilienhaus zu erzielen. Einzigartig an der Lainer & v. Anhalt Immobilien GmbH ist die Verbundenheit zu vielen Unternehmern und Industriellen, die ihr Vermögen in anderen Branchen verdienen und so in Gänze oder überwiegend mit Eigenkapital finanzieren, was für eine schnelle Transaktionsgeschwindigkeit sorgt.


Quellen

 
 
 

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