Immobilienübergabe bei Lebzeiten: Vererben richtig planen, steuern sparen und familiären Frieden wahren
- Immobilienblogger
- 13. Mai
- 4 Min. Lesezeit
Wer seine Immobilie schon zu Lebzeiten durch eine Übergabe vererben möchte, kann Steuern sparen, Familienstreit vermeiden und die eigene Altersvorsorge sichern.
Warum bis zum Tod warten, um Ihre Immobilien zu vererben? Eine frühzeitige Übertragung bietet erhebliche steuerliche Vorteile und schafft klare Verhältnisse. Die rechtzeitige Planung der Immobilienübergabe ist ein entscheidender Schritt für die finanzielle Zukunft aller Beteiligten. Dabei geht es um weit mehr als nur den materiellen Wert – es geht um Familienfrieden, Sicherheit und ein würdevolles Altern.
Steuervorteile nutzen und Vermögen optimal übertragen
Eine Immobilienübertragung zu Lebzeiten ist rechtlich eine Schenkung. Diese frühzeitige Regelung der Nachlassverwaltung bietet erhebliche steuerliche Vorteile [2]. Kinder können dabei von großzügigen Freibeträgen bei der Schenkungssteuer profitieren. Pro Kind sind 400.000 Euro steuerfrei, und dieser Freibetrag kann alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden [1]. Ehepartner genießen sogar einen Freibetrag von 500.000 Euro, während Enkel 200.000 Euro (bzw. 400.000 Euro, wenn deren Eltern bereits verstorben sind) steuerfrei erhalten können [4].
Die aktuelle Marktsituation macht diese Überlegung besonders relevant. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise stark gestiegen, wodurch die Freibeträge bei einem Erbfall oft nicht mehr ausreichen [4]. Eine gestaffelte Übertragung zu Lebzeiten kann daher eine kluge Strategie sein, um die Steuerbelastung zu minimieren.
Welche Steuerfreibeträge können genutzt werden?
Ehepartner: 500.000 Euro
Kinder: 400.000 Euro (alle 10 Jahre neu nutzbar)
Enkel: 200.000 Euro
Geschwister/unverheiratete Paare: 20.000 Euro
Wichtig zu wissen: Die Erbschaftssteuer wird auf Basis des aktuellen Verkehrswerts der Immobilie berechnet. Seit der Änderung im Jahressteuergesetz 2023 können Immobilienbewertungen höher ausfallen, was zu einer erhöhten Steuerbelastung führen kann [5]. Eine frühzeitige Planung ist daher umso wichtiger.
Die eigene Absicherung nicht vergessen
Bei aller Großzügigkeit sollte die eigene Absicherung nicht aus dem Blick geraten. Ohne entsprechende Vorkehrungen könnte eine Immobilienübergabe später bereut werden. Der Nießbrauch bietet hier eine elegante Lösung.
Ein Nießbrauch ermöglicht es, die Immobilie bereits zu Lebzeiten zu übertragen und gleichzeitig ein lebenslanges Nutzungsrecht zu behalten. Dieses kann neben dem Wohnrecht auch das Recht zur Vermietung umfassen [3]. Der Wert des Nießbrauchs wird vom Wert des Hauses abgezogen, wodurch die zu versteuernde Schenkungssumme sinkt – ein doppelter Vorteil.
Ein notarieller Überlassungsvertrag sollte daher klare Regelungen zum Nießbrauch oder Wohnrecht enthalten. Dies gibt Sicherheit und verhindert spätere Konflikte. Der Vertrag kann zusätzlich Regelungen für den Pflegefall oder andere unvorhergesehene Situationen enthalten.
Emotionale Aspekte berücksichtigen und Familienfrieden wahren
Die Übertragung von Immobilien ist nicht nur eine rechtliche und finanzielle Angelegenheit, sondern auch eine emotionale. Immobilien tragen oft persönliche Geschichten und Erinnerungen in sich – das Elternhaus, wo die Familie aufgewachsen ist, die Ferienwohnung für gemeinsame Urlaube oder die erste eigene Wohnung eines Kindes.
Diese emotionalen Bindungen können zu unterschiedlichen Erwartungen und Wünschen führen. Eine offene Kommunikation ist daher entscheidend. Frühzeitige Gespräche mit allen potenziellen Erben helfen, Erwartungen zu klären und Missverständnisse zu vermeiden.
Bei mehreren Kindern empfiehlt es sich, die individuellen Bedürfnisse zu analysieren:
Wer könnte die Stadtwohnung am besten nutzen?
Wer würde vom Einfamilienhaus mit Garten profitieren?
Welche Gegenleistungen könnten vereinbart werden?
Rechtliche Absicherung durch professionelle Begleitung
Eine Hausübergabe zu Lebzeiten erfordert zwingend einen Notar, da Grundstücksübertragungen beurkundungspflichtig sind [6]. Der Schenkungsvertrag muss notariell beurkundet werden, um rechtsgültig zu sein [1]. Es empfiehlt sich, den Vertrag vorab von einem Fachanwalt entwerfen zu lassen und sich zum Notartermin begleiten zu lassen.
Wichtige rechtliche Aspekte, die bedacht werden sollten:
Rückfallklauseln: Für den Fall einer Scheidung oder Insolvenz des Beschenkten
Pflegeverpflichtungen: Klare Regelungen für mögliche Pflegeleistungen
Pflichtteilsrechte: Beachtung der Rechte anderer Erben
Hartz-IV-Risiko: Im Pflegefall kann eine frühzeitige Übertragung das Haus vor dem Zugriff des Sozialamts schützen, allerdings nur, wenn die Schenkung mehr als zehn Jahre zurückliegt [2]
Die 9-Punkte-Checkliste für eine erfolgreiche Immobilienübergabe
Vermögensaufstellung erstellen
Eine detaillierte Übersicht des gesamten Vermögens bildet die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen.
Eigene Altersversorgung sichern
Die finanzielle Absicherung im Alter muss Priorität haben, bevor Vermögen übertragen wird.
Frühzeitige Kommunikation mit den Erben
Klare Gespräche schaffen Transparenz und helfen, Erwartungen zu managen.
Steuerliche Immobilienbewertung durchführen & Steuerliche Vorteile identifizieren
Der aktuelle Verkehrswert bestimmt die Steuerbelastung und sollte professionell ermittelt werden. Die Nutzung von Freibeträgen und anderen steuerlichen Vorteilen optimiert die Übertragung.
Nutzungsvorbehalt vereinbaren
Ein Nießbrauch oder Wohnrecht sichert die eigene Zukunft ab.
Gegenleistungen festlegen
Eine teilentgeltliche Ausgestaltung kann steuerliche und persönliche Vorteile bieten.
Steuerbelastung kalkulieren
Die Berechnung möglicher Steuern hilft, unerwartete Kosten zu vermeiden.
Familiengesellschaft prüfen
Bei größerem Immobilienvermögen kann eine Familiengesellschaft sinnvoll sein.
Notariellen Überlassungsvertrag gestalten
Alle Vereinbarungen müssen rechtssicher dokumentiert werden.
Fallbeispiel: Gerechte Verteilung in der Familie Meyer
Familie Meyer besitzt ein Einfamilienhaus und eine Stadtwohnung. Die Eltern möchten beide Immobilien zu Lebzeiten an ihre zwei Kinder übertragen. Der Sohn mit eigener Familie kann das Einfamilienhaus gut nutzen, während die Tochter ohne Kinder die Stadtwohnung bevorzugt.
Die Lösung: Die Eltern übertragen das Einfamilienhaus an den Sohn und die Stadtwohnung an die Tochter, jeweils mit einem lebenslangen Nießbrauch für sich selbst. Da die Stadtwohnung einen geringeren Wert hat, wird ein finanzieller Ausgleich vereinbart. Beide Kinder verpflichten sich zudem, die Eltern im Alter zu unterstützen. Diese klare Regelung verhindert spätere Konflikte und nutzt die steuerlichen Freibeträge optimal.
Professionelle Unterstützung für Ihre individuelle Lösung
Eine Immobilienübergabe zu Lebzeiten ist komplex und erfordert eine sorgfältige Planung. Die richtige Beratung ist entscheidend, um steuerliche Vorteile zu nutzen, rechtliche Fallstricke zu vermeiden und den Familienfrieden zu wahren.
Die Lainer & v. Anhalt Immobilien GmbH bietet als erfahrener Immobilienmakler in München nicht nur Unterstützung beim Verkauf von Immobilien, sondern auch umfassende Beratung bei Erblösungen. Mit einem Netzwerk aus Steuerberatern, Rechtsanwälten und Notaren können individuelle Lösungen entwickelt werden, die sowohl die steuerlichen als auch die emotionalen Aspekte einer Immobilienübergabe berücksichtigen.
Eine rechtzeitige Planung der Immobilienübergabe schafft Klarheit für alle Beteiligten, minimiert die Steuerbelastung und sorgt für einen reibungslosen Übergang des Vermögens auf die nächste Generation. Gleichzeitig bleiben die Interessen aller Familienmitglieder gewahrt und die eigene Zukunft gesichert.
Quellen
Kommentare