Immobilie Instandhaltungskosten nachhaltig berechnen und Fehler bei Immobilieninvestments dadurch vermeiden
Eine alte Kaufmannsweisheit lautet zwar „Im Einkauf liegt der Gewinn“, jedoch kann auch bei der Unterhaltung einer Immobilie einiges von Grund auf falsch gemacht werden. Denn stimmen die kalkulierten Zahlen in puncto Immobilie als Kapitalanlage nicht mit der Realität überein, können Immobilienkredite und Co. schnell zur individuellen Schuldenfalle werden. Gleiches gilt aber auch, insofern es sich beim Hauskauf um eine eigengenutzte Wohnimmobilie handelt. Denn Immobilien an sich fordern vom jeweiligen Inhaber ein beständiges Instandhaltungsbemühen ab sowie auch den Einsatz von Kapital zum Werterhalt. Damit es bei der Budgetierung dieser Vorhaben nicht zu unerwarteten Überraschungen kommt und Sie Ihre Immobilie – ob bereits gekauft oder in Planung – auch in Zukunft nachhaltig bewirtschaften können, möchten wir Ihnen gern den nun folgenden Artikel ans Herz legen, der ein paar hilfreiche Tipps und Tricks in puncto Instandhaltungskosten berechnen liefern soll. Zunächst einmal soll sich jedoch der Thematik Fixkosten einer Immobilie gewidmet werden.
Fixkosten einer Immobilie – welche das sind und wie Sie diese möglichst realitätsnah berechnen
Kosten, mit denen Sie Monat für Monat rechnen müssen, markieren die Basis einer ganzheitlichen Instandhaltungskostenanalyse für Ihre individuelle Immobilie. Hierbei handelt es sich zum einen um die zu entrichtende Grundsteuer, die zu zahlenden Wasserkosten sowie entsprechende Kosten für die Hausversicherung sowie Kosten für die Immobilienverwaltung. Bei letzteren kann es sich zum Beispiel um das sogenannte „Hausgeld“ handeln, von welchem die Wohneigentümergemeinschaft Instandhaltungsrücklagen für allseits genutztes Wohneigentum, wie z.B. das Treppenhaus in Mehrfamilienhäusern, bildet. Des Weiteren werden davon auch Kosten für die Erneuerung von Anliegerstraßen getragen. Auch die Verwaltung der Wohnobjekte an sich – also z.B. die Beauftragung zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung – wird davon finanziert.
Instandhaltungsrücklagen, die Sie als Vermieter oder Hausbesitzer unbedingt auch selbst vorsorgen sollten
Handelt es sich jedoch nicht um gemeinschaftlich genutztes Wohneigentum, also zum Beispiel um die Mietwohnung an sich, müssen Sie als Vermieter oder Wohnungs- bzw. Hausbesitzer selbst für etwaige Renovierungs- und Instandhaltungskosten aufkommen. Hierunter fallen neben dem zur Wohnung gehörigen Balkon z.B. auch der Wasser- und Stromanschluss. Es empfiehlt sich daher, sich als Vermieter oder Wohnungs- und Hausbesitzer im Allgemeinen eine Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter und Jahr zurückzulegen, um potenzielle Reparaturen am Objekt damit ganz bequem durchführen lassen zu können. Gleiches gilt für etwaige Eigenheimbesitzer – auch hier sollten entsprechende Rücklagen für spätere Reparaturen wie z.B. eine Dachsanierung oder der Erneuerung des Sanitärsystems gebildet werden.
Instandhaltungskosten berechnen mithilfe von Mittelwerten und durch Einbeziehung von Expertenmeinungen vor Ort
Sich bei der Berechnung von Immobilie Instandhaltungskosten auf gängige Mittelwerte zu verlassen, ist zwar mitunter gefährlich, liefert aber zumindest einen ersten Anhaltspunkt, inwieweit der potenzielle Immobilienkauf oder die Unterhaltung der entsprechenden Immobilie nachhaltig realisierbar ist. Experten raten daher dringend, dass nebst des Kaufpreises der Immobilie plus etwa 10 bis 12 Prozent Kaufnebenkosten eben auch in etwa 3 bis 5 Prozent Instandhaltungsrücklage eingeplant werden sollte. Hierbei handelt es sich jedoch um Faustwerte – die tatsächlichen Instandhaltungskosten hängen vor allem vom Alter und dem Zustand der Immobilie sowie dem vorhandenen Heiz- und Sanitärsystem ab. Hier hat es sich bewährt, Experten direkt vor Ort zu befragen, um eine ehrliche Einschätzung der betreffenden Immobilie aus erster Hand zu erfahren.
Individuelle Eigenheiten der jeweiligen Immobilie bei der Thematik Instandhaltungskosten berechnen beachten
Neben den Auskünften über die etwaige Grundsteuer am Standort sowie weiterer Kaufnebenkosten sollten Sie aber vor allem auch individuelle, lageabhängige Instandhaltungskosten in Ihre Berechnung mit einbeziehen. Hierbei kann es sich zum Beispiel um ortsspezifische Probleme mit Schädlingen oder feuchtes Erdreich handeln sowie könnte die Immobilie aufgrund einer ungünstigen Lage nahe einer Hauptverkehrsstraße einem verstärktem, optischen Verschleiß unterliegen. Alle genannten Punkte sollten daher gleichsam in eine möglichst realitätsnahe Instandhaltungskostenberechnung Ihrer individuellen Immobilie mit einbezogen werden, um die tatsächlichen Instandhaltungsrücklagen, die Sie für Ihre Immobilie bilden sollten, genau zu bestimmen.