Der Markt für Mehrfamilienhäuser in München 2025: Aktuelle Entwicklungen und Perspektiven

Nach einer Phase der Unsicherheit zeigt der Münchner Markt für Mehrfamilienhäuser wieder positive Signale. Steigende Preise und erhöhte Investorenaktivität prägen das aktuelle Bild. Der Blick auf aktuelle Marktdaten zeigt: Die Erholungsphase hat begonnen und ein vorsichtiger Optimismus kehrt zurück.

Aktuelle Marktdaten: stabile Aufwärtsentwicklung

Der deutsche Investmentmarkt für Immobilien ist positiv ins Jahr 2025 gestartet und hat im ersten Quartal ein Transaktionsvolumen von 7,9 Milliarden Euro erreicht. Für Mehrfamilienhäuser in München wurden zum 1. Quartal 2025 durchschnittlich 6.598 €/m² (bei 3–6 Wohneinheiten) bzw. 6.189 €/m² (bei mehr als 6 Wohneinheiten) bezahlt. Dies entspricht einer Preissteigerung von rund 2,3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Der Ertragsfaktor, also das Vielfache der Jahresnettokaltmiete, beträgt derzeit etwa 30; der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz wird mit 2,8 % angegeben. Besonders im Segment der Mehrfamilienhäuser sind Family Offices und Privatinvestoren bereits wieder sehr aktiv und sorgen für eine stabilisierte Nachfrage.

Bewertung von Mehrfamilienhäusern: das Ertragswertverfahren

Mehrfamilienhäuser werden in der Regel als Kapitalanlagen gehandelt, weshalb die Bewertung auf der potenziellen Rendite basiert. Das übliche Verfahren ist das Ertragswertverfahren. Die Basis bildet der marktüblich erzielbare Rohertrag. Von diesem werden die nicht umlegbaren Kosten abgezogen (Verwaltung, Instandhaltung, kalkulatorischer Mietausfall). Der resultierende Reinertrag muss dem Käufer eine marktübliche Rendite bieten. In München liegen diese Renditen je nach Lage, Haustyp und Zustand bei etwa 2,5 % bis 3,5 %.

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus erwirtschaftet jährlich 250.000 € Miete. Nach Abzug der nicht umlegbaren Nebenkosten von 10 % verbleibt ein Reinertrag von 225.000 €. Bei einer angestrebten Rendite von 3,0 % ergibt dies einen Immobilienwert von 7,5 Millionen €.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert?

• Lage innerhalb Münchens (zentrale Lagen erzielen höhere Multiplikatoren)
• Baulicher Zustand und Modernisierungsgrad
• Energetische Qualität des Gebäudes
• Mietstruktur und Mietsteigerungspotenzial
• Gewerbeanteil und vorhandene Baurechtsreserven
• Aufteilbarkeit in Eigentumswohnungen (Teilungsverbot nach Baulandmobilisierungsgesetz und Erhaltungssatzgebiete beachten)
• Besonders werthaltige Baudenkmäler mit einzigartigem Charakter

Verkaufsprozess: vom Wert zur erfolgreichen Transaktion

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in München erfordert sorgfältige Planung und Expertise. Für die Bewertung relevant und von Interessenten regelmäßig angefragt sind u. a.:

• Aktueller Grundbuchauszug und Grundrisse aller Einheiten
• Digitale Bauakte inklusive aller vorhandenen Dokumente
• Aktuelle Mietverträge samt Nachträgen, Mieterhöhungen und Kautionen
• Nebenkostenabrechnungen der letzten 2–3 Jahre
• Auflistung der Renovierungsmaßnahmen (insbesondere Dach, Heizung, Leitungssysteme)
• Energieausweis und Versicherungsnachweise

Besichtigungen: hier wird Expertise erwartet

Da die meisten Käufer eines Mehrfamilienhauses sich fachlich sehr gut auskennen, erwarten sie einen erfahrenen Spezialisten. Wichtig ist ein sensibler, rücksichtsvoller Umgang mit den Mietern – ein Eigentümerwechsel soll keine Angst auslösen. Eine sinnvolle Strategie besteht darin, zunächst Gemeinschaftsflächen wie Keller, Treppenhaus und Garten zu zeigen; weitere Wohnungen erst bei konkretem Kaufinteresse.

Verhandlungen und Kaufvertrag: mehr als nur der Preis

Neben dem Kaufpreis sind viele Aspekte zu regeln: Zustand und Zeitpunkt der Übernahme, Kaufpreiszahlung, ab wann dem Käufer die Mieteinnahmen zustehen, sowie Garantien des Verkäufers. All dies wird im Kaufvertrag geregelt, der durch ein erfahrenes Notariat erstellt wird.

Ausblick: Marktentwicklung 2025–2026

Die limitierte Verfügbarkeit von Immobilien, besonders in erstklassigen Lagen, wird die Preise weiterhin stützen. Die Lainer & v. Anhalt Immobilien GmbH verfügt über umfassende Erfahrung im Münchner Markt für Mehrfamilienhäuser und bietet Eigentümern eine fundierte Bewertung sowie eine maßgeschneiderte Verkaufsstrategie. Einzigartig ist die Verbundenheit zu vielen Unternehmern und Industriellen, die überwiegend mit Eigenkapital finanzieren – das sorgt für eine schnelle Transaktionsgeschwindigkeit.