Immobilienübergabe bei Lebzeiten: Vererben richtig planen, Steuern sparen und familiären Frieden wahren

Wer seine Immobilie schon zu Lebzeiten durch eine Übergabe vererben möchte, kann Steuern sparen, Familienstreit vermeiden und die eigene Altersvorsorge sichern.

Warum bis zum Tod warten, um Ihre Immobilien zu vererben? Eine frühzeitige Übertragung bietet erhebliche steuerliche Vorteile und schafft klare Verhältnisse. Die rechtzeitige Planung der Immobilienübergabe ist ein entscheidender Schritt für die finanzielle Zukunft aller Beteiligten. Dabei geht es um weit mehr als nur den materiellen Wert – es geht um Familienfrieden, Sicherheit und ein würdevolles Altern.

Steuervorteile nutzen und Vermögen optimal übertragen

Eine Immobilienübertragung zu Lebzeiten ist rechtlich eine Schenkung. Diese frühzeitige Regelung der Nachlassverwaltung bietet erhebliche steuerliche Vorteile. Kinder können dabei von großzügigen Freibeträgen bei der Schenkungssteuer profitieren. Pro Kind sind 400.000 Euro steuerfrei, und dieser Freibetrag kann alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Ehepartner genießen sogar einen Freibetrag von 500.000 Euro, während Enkel 200.000 Euro (bzw. 400.000 Euro, wenn deren Eltern bereits verstorben sind) steuerfrei erhalten können.

Die aktuelle Marktsituation macht diese Überlegung besonders relevant. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise stark gestiegen, wodurch die Freibeträge bei einem Erbfall oft nicht mehr ausreichen. Eine gestaffelte Übertragung zu Lebzeiten kann daher eine kluge Strategie sein, um die Steuerbelastung zu minimieren.

Welche Steuerfreibeträge können genutzt werden?

• Ehepartner: 500.000 Euro
• Kinder: 400.000 Euro (alle 10 Jahre neu nutzbar)
• Enkel: 200.000 Euro
• Geschwister/unverheiratete Paare: 20.000 Euro

Wichtig zu wissen: Die Erbschaftssteuer wird auf Basis des aktuellen Verkehrswerts der Immobilie berechnet. Seit der Änderung im Jahressteuergesetz 2023 können Immobilienbewertungen höher ausfallen, was zu einer erhöhten Steuerbelastung führen kann. Eine frühzeitige Planung ist daher umso wichtiger.

Die eigene Absicherung nicht vergessen

Bei aller Großzügigkeit sollte die eigene Absicherung nicht aus dem Blick geraten. Der Nießbrauch bietet hier eine elegante Lösung. Ein Nießbrauch ermöglicht es, die Immobilie bereits zu Lebzeiten zu übertragen und gleichzeitig ein lebenslanges Nutzungsrecht zu behalten. Dieses kann neben dem Wohnrecht auch das Recht zur Vermietung umfassen. Der Wert des Nießbrauchs wird vom Wert des Hauses abgezogen, wodurch die zu versteuernde Schenkungssumme sinkt – ein doppelter Vorteil.

Ein notarieller Überlassungsvertrag sollte daher klare Regelungen zum Nießbrauch oder Wohnrecht enthalten. Dies gibt Sicherheit und verhindert spätere Konflikte. Der Vertrag kann zusätzlich Regelungen für den Pflegefall oder andere unvorhergesehene Situationen enthalten.

Emotionale Aspekte berücksichtigen und Familienfrieden wahren

Die Übertragung von Immobilien ist nicht nur eine rechtliche und finanzielle Angelegenheit, sondern auch eine emotionale. Immobilien tragen oft persönliche Geschichten und Erinnerungen in sich. Diese emotionalen Bindungen können zu unterschiedlichen Erwartungen führen. Eine offene Kommunikation ist daher entscheidend. Frühzeitige Gespräche mit allen potenziellen Erben helfen, Erwartungen zu klären und Missverständnisse zu vermeiden.

Rechtliche Absicherung durch professionelle Begleitung

Eine Hausübergabe zu Lebzeiten erfordert zwingend einen Notar, da Grundstücksübertragungen beurkundungspflichtig sind. Es empfiehlt sich, den Vertrag vorab von einem Fachanwalt entwerfen zu lassen und sich zum Notartermin begleiten zu lassen.

Professionelle Unterstützung für Ihre individuelle Lösung

Die Lainer & v. Anhalt Immobilien GmbH bietet als erfahrener Immobilienmakler in München nicht nur Unterstützung beim Verkauf von Immobilien, sondern auch umfassende Beratung bei Erblösungen. Mit einem Netzwerk aus Steuerberatern, Rechtsanwälten und Notaren können individuelle Lösungen entwickelt werden, die sowohl die steuerlichen als auch die emotionalen Aspekte einer Immobilienübergabe berücksichtigen.